Condition n°1
Engagement de location
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit s’engager à louer son logement pendant une durée minimale de 9 ans. Le logement doit être effectivement loué pendant cette période et ne peut rester vacant plus de 12 mois consécutifs.
Contrairement au dispositif Pinel qui proposait plusieurs durées d’engagement, la Loi Jeanbrun privilégie un engagement unique permettant de sécuriser durablement l’offre locative.
Condition n°2
Localisation de la maison
-
Le dispositif est accessible :
- aux logements neufs ;
- aux logements acquis en VEFA ;
- aux logements anciens faisant l’objet de travaux importants de rénovation.
Cette ouverture à l’ancien constitue l’une des principales évolutions par rapport au Pinel qui était principalement réservé aux logements neufs.
Condition n°3
Location nue obligatoire
Le logement doit être loué vide et constituer la résidence principale du locataire.
Les locations meublées, saisonnières ou de courte durée ne permettent pas de bénéficier du Statut du Bailleur Privé.
L’objectif est de favoriser le développement du parc locatif traditionnel.
Condition n°4
Respect des plafonds de loyers
Comme l’ancien dispositif Pinel, la Loi Jeanbrun prévoit des plafonds de loyers afin de garantir l’accès au logement à un plus grand nombre de ménages.
Les plafonds varient selon :
- la localisation du logement ;
- le niveau de tension du marché ;
- le type de convention retenue.
Plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal accordé peut être important.
Condition n°5
Revenus des locataires
Le locataire doit respecter certains plafonds de revenus définis par l’État.
Ces plafonds ont pour objectif de réserver le dispositif aux ménages ayant réellement besoin de logements locatifs à loyers maîtrisés.
Ils varient selon :
- la composition du foyer ;
- la localisation du logement.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | À définir par décret | À définir par décret | À définir par décret |
| Couple | À définir par décret | À définir par décret | À définir par décret |
| Couple avec 1 enfant | À définir par décret | À définir par décret | À définir par décret |
| Couple avec 2 enfants | À définir par décret | À définir par décret | À définir par décret |
| Couple avec 3 enfants | À définir par décret | À définir par décret | À définir par décret |
| Personne seule ou couple + 4 enfants | À définir par décret | À définir par décret | À définir par décret |
Condition n°6
Performance énergétique du logement
Le logement doit répondre aux exigences énergétiques en vigueur.
Pour les logements neufs, la conformité à la RE2020 est obligatoire.
Pour les logements anciens, les travaux réalisés doivent permettre une amélioration significative des performances énergétiques du bien.
Condition n°7 et 8
Investissement plafonné & Respect des obligations déclaratives
Investissement plafonné
L’amortissement fiscal s’applique uniquement sur la partie bâtie du logement.
Le terrain n’est pas pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.
Le dispositif vise à encourager la création de logements plutôt que la spéculation foncière.
Respect des obligations déclaratives
L’investisseur doit conserver :
- les baux de location ;
- les justificatifs de revenus du locataire ;
- les attestations de conformité énergétique ;
- les factures de travaux le cas échéant.
Ces documents pourront être demandés par l’administration fiscale pour justifier du bénéfice du dispositif.
Quels sont les avantages fiscaux de la Loi Jeanbrun ?
Le principal intérêt du Statut du Bailleur Privé réside dans son mécanisme d’amortissement fiscal. Contrairement au dispositif Pinel qui accordait une réduction d’impôt, la Loi Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses revenus fonciers imposables.
Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué.
| Catégorie de loyer | Taux annuel | Plafond d’amortissement par an |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Loyer social | 4,5 % | 10 000 € |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 000 € |
Les plafonds d’amortissement s’appliquent à la part amortissable du logement dans les conditions prévues par le dispositif.
Exemple d’investissement
Pour un logement acquis 250 000 €, un investisseur optant pour un loyer social pourrait bénéficier d’un amortissement pouvant atteindre 10 000 € par an, réduisant ainsi significativement son imposition sur les revenus locatifs.
Cette fiscalité constitue l’un des principaux atouts de la Loi Jeanbrun et explique pourquoi elle est aujourd’hui considérée comme la principale alternative au dispositif Pinel.
